Thursday, June 13, 2024
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Der südafrikanische Immobilienmarkt – Positives, Negatives und die Realität

Die meisten von uns werden irgendwie vom Immobilienmarkt betroffen sein. Entweder Sie mieten, besitzen und/oder investieren in Immobilien.

Von Michael Hauser – Gerne werde ich versuchen, Ihnen einen Überblick vom Immobilienmark zu vermitteln.
Kurz zu meiner Person: Ich kam Ende 1987 nach Kapstadt, arbeite seit 1989 bei Seeff in der City Bowl Filiale und gründete 2004 die Deutsche Internationale Abteilung, die deutsprachige Kunden in Immobilienfragen berät.

 

Michael_HauserWie hat sich der Immobilienmarkt in den letzen zehn Jahren verändert?
In den Jahren 2000 bis 2007 stiegen die Immobilienpreise zwischen 10 und 30% pro Jahr und die zwei Jahre vor der Weltimmobilienkrise von 2007 sind die Preise gemäss dem ABSA Haus-Preis Index um durchschnittlich 14.95% gestiegen.

Im Oktober 2007 wurde auch der National Credit Act eingeführt, welcher Kredite der Banken an Kreditnehmer drastisch einschränkte. Meiner Meinung nach hat dies viele südafrikanische Hypothekenkunden vor übereiligen Immobilienkäufen bewahrt. Viele Kunden hatten Grundstücke und Investitionswohnungen in neuen Überbauungen gekauft und diese durch Kredite voll finanzieren lassen. In den guten Zeiten konnte man solche Objekte noch vor dem Eintrag im Grundbuchamt mit einem satten Profit weiterverkaufen.

Mit dem Beginn der Krise, mussten viele Investoren Immobilien verkaufen oder sie hatten nicht mehr die Finanzen um Grundstücke zu bebauen. Immobilien an der Westküste, Südküste und auch die Garden Route waren besonders betroffen. Das Erste, was Immobilienbesitzer verkaufen mussten, waren die Zweitwohnsitze und Ferienwohnungen oder -häuser

Wo früher Kunden alle paar Jahre Ihre Immobilie den Bedürfnissen angepasst haben, d.h. eine kleinere verkauft, eine grössere gekauft, wird heute eher renoviert oder ein Grundstück in kleinere Parzellen aufgeteilt.

In guten Gegenden sind die Immobilienpreise nicht eingebrochen, sondern es wurde einfach viel weniger verkauft.

Kurz vor der Fussball WM in Südafrika konnte sich der Markt wieder etwas erholen. Diese Freude war aber von kurzer Dauer. Auch im folgenden Sommer war der Markt bedrückt.

Die letzten beiden Jahre wurden weiterhin von globalen Faktoren beeinflusst. So wurden wegen der Eurokriese Devisen in Immobilienkäufe in Toplagen in Europa wie Berlin, München, Zürich und Wien investiert. In Südafrika sind in den letzten beiden Jahren viele „Distressed Properties“ (Notverkäufe) auf den Markt gekommen.

Die Banken haben erkannt, dass Auktionen nicht immer im Interesse des Kunden sind. So haben sie in Zusammenarbeit mit Immobilienhändlern Programme ausgearbeitet: Die Banken setzen die Immobilie mit einem realistischen Marktwert auf den Markt. Bei einem Verkauf werden die Banken einen Teil der Schuld abschreiben und die Restschulden können über ein paar Jahre zu einem angemessenen Zinssatz zurückbezahlt werden. Dies hat den Vorteil, dass der Kunde seine Kreditwürdigkeit behält.

Die Zeiten (Jahre 2003 – 2007) wo Käufer bereit waren, Phantasiepreise für eine Immobilie zu bezahlen, sind längst vorbei. Die Preise waren unrealistisch und auf diesem Preisniveau nicht nachhaltig. In vielen Gegenden ist es eher ein „buyers market“ (Käufer Markt). Immobilien sind auch viel länger auf dem Markt.

Zinsen – Banken
Die Hypothekenzinsen sind auf eine 34-Jahre Tief bei 9%. Wir vermuten, dass die Zinsen in diesem Jahr noch stabil bleiben. Experten rechnen aber mit steigenden Zinsen im kommenden Jahr. Der Potentielle Bankrott von Griechenland, wie auch die Probleme in Spanien und Portugal haben Auswirkungen auf unsere Währung und unser Zinsgefüge.

Die Hypothekenkredite werden immer teuerer. Durch die Auflagen von Basel 3 müssen Banken mehr Rücklagen machen, was das Geld verteuert. Wo man vor zwei/drei Jahren einen Zinssatz von minus 1 oder 2% erhalten hat, muss man sich glücklich wähnen, wenn man einen Zinssatz von 9% erhält.

Non-Residents ohne Arbeitsbewilligung in Südafrika können maximal 50 % Kredit aufnehmen. Non-Residents mit Arbeitsbewilligung erhalten je nach Bank und Kundenprofil bis maximal 80 % Kredit.

ZAR – Rand
Mit jeder Hiobsbotschaft aus Europa, gibt es Druck auf den Rand. Diese Volalilität, welche auch Auswirkungen auf den Oel und Benzin Preis, wirkt sich wiederum auf die Inflation aus.

Wie sind die Zukunftausichten für die nächsten paar Jahre?
Das vergangene Jahr hatten einen langsamen Start, aber die Märkte in den Metropolen von Johannesburg und Kapstadt hatten ein Umsatzwachstum von 20% im Vergleich zum Vorjahr und in Durban hat sich das Verkaufsvolumen mit einem Zuwachs von 194% fast verdoppelt. Das Ost Kap und Limpopo hatten ein Umsatzwachstum von 46 und 66%.

In den letzen Monaten hat sich der Umsatz merklich verbessert. Seeff hat von Januar bis April dieses Jahres den besten Umsatz seit vier Jahren erzielen können, ein Plus von 28% zum Vorjahr!

Sobald Verkäufer nicht mehr mit „Zwangsverkäufern“ in Konkurrenz stehen, werden sich auch dies Preise auf diesem Gebiet verbessern. Diese Notverkäufe findet man oft an der Westküste, Südküste und auch in Gauteng.

In den letzten Wochen konnten wir vermehrt Interesse an Toplagen verzeichnen. Unter anderem konnte Seeff ein Rekordpreis von R 42 Mio für ein Objekt in Fresnaye mit 1000qm Wohnfläche und Meerblick erzielen. Der Höchstpreis für ein Objekt im Jahr 2010 lag bei R 30 Mio.

Im Jahre 2008 verkaufte Seeff ein Penthouse im One and Only Hotel für R 111 Mio. Dies ist immer noch eines der teuersten Objekte, das in Südafrika verkauft worden ist.

Fazit
Das jetzige Umfeld bringt dem besonnenen Investor immer noch gute Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Lage, Lage, Lage ist nach wie vor eine der wichtigsten Kriterien für eine gute Anlage.

Diese Pressemitteilung wurde auf openPR veröffentlicht.

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